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如何看待“商品房预售制度”利与弊?

文章来源:神马律师事务所   发布时间:2007-1-11 18:32:32   浏览量:[]
如何看待“商品房预售制度”利与弊?

  新华网北京2005年8月25日电(记者杜宇)就像一枚硬币有正反两面,商品房预售制度也不例外。在舆论的聚光灯下,如何看待这一存在十几年的制度,成为大家争论的焦点。  

  1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经

验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。   

  商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。   

  此外,我国资本市场发展滞后,目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式,实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计,目前开发资金来源中,约40%来源于预售获得的资金。   

  由于历史欠帐多,新建住宅量大,我国房地产市场一直以增量市场为主,房地产开发项目大多是成片、滚动开发,在资本市场不发育的情况下,完全靠开发企业自有资金,是无法实施项目滚动开发的。   

  目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示,预售商品房相对于现售商品房有价格优势,这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。   

  尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用,但随着时间的推移,它所存在的弊端也浮出水面。   

  如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。   

  此外,商品房预售制度,对政府和银行的监管能力要求较高,预售制度中隐含的风险因素,客观上要求政府对开发行为,银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力,管理成本也相对较高。   

  因此,商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示,取消商品房预售制度、禁止期房销售,对于促进优胜劣汰,提高房地产行业集中度;规范市场行为,维护购房者权益等,会起到积极作用。  

  反对取消的人认为,一旦取消商品房预售制度,市场供应规模将较大程度地萎缩,从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示,有近五成的网民认为,如果预售被禁止从而引发房价上涨,对购房人是极其不利的。  

  还有人担心,一旦取消预售制,留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场,从而加大市场的不确定性,加大宏观调控的难度,有可能引发新的市场风险和金融风险。   

  也有专家认为,商品房预售管理制度涉及方方面面,不是简单的保留还是取消的问题,对于其背后深层次的问题还需要做深入研究,如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

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